Actualización de alquiler por ICL, IPC, UVA y Casa Propia: cómo se calcula cada índice

Desde el DNU 70/2023 el precio de un alquiler se actualiza como diga el contrato. Eso hace que la cláusula de actualización sea la más importante de todo el documento, y que entender cada índice sea una necesidad tanto para el inquilino como para el propietario. Acá explicamos los cuatro que se usan en 2026 y cómo se hace la cuenta.

Cómo funciona una cláusula de actualización

Una cláusula bien escrita define tres cosas: el índice, la periodicidad y la referencia. Por ejemplo: "el alquiler se actualizará cada cuatro meses según la variación del ICL publicado por el BCRA entre la fecha de inicio del contrato y la fecha de cada ajuste". Con eso alcanza para que cualquiera pueda reproducir el cálculo.

La periodicidad más habitual en contratos de vivienda es de tres o cuatro meses. Algunos propietarios prefieren seis meses a cambio de un valor inicial un poco más alto; algunos inquilinos aceptan ajustes trimestrales a cambio de un precio de entrada menor. No hay una fórmula correcta: es una negociación.

ICL: el índice del BCRA

El Índice para Contratos de Locación nació con la Ley 27.551 y lo publica el Banco Central todos los días hábiles. Combina en partes iguales la variación del IPC (inflación) y la del RIPTE (salarios registrados). Su base es 1 al 30 de junio de 2020.

Como es diario, permite tomar el valor exacto de la fecha del ajuste. Y como promedia precios y salarios, suele moverse un poco más lento que la inflación en períodos de salarios rezagados. Aunque el decreto lo dejó de exigir, el BCRA sigue publicándolo y es el índice más usado en contratos nuevos.

IPC: la inflación del INDEC

El Índice de Precios al Consumidor mide la inflación mensual. El INDEC publica el dato de cada mes a mediados del mes siguiente: el IPC de julio sale alrededor del 14 de agosto. Es un índice mensual, no diario.

Esa demora obliga a definir en el contrato qué valor se toma: lo más práctico es "el último IPC publicado a la fecha del ajuste". Un contrato que ajusta el 1 de septiembre usará el IPC de julio, publicado en agosto, como último dato disponible. La calculadora aplica ese criterio y avisa cuando proyecta.

UVA y CER

La Unidad de Valor Adquisitivo es una unidad de cuenta creada en 2016 para créditos hipotecarios. El BCRA la publica a diario y se actualiza con el CER, que a su vez sigue la inflación del IPC con un rezago de unos 45 días. En la práctica, actualizar por UVA es actualizar por inflación con la comodidad de un valor diario.

Se usa menos que el ICL y el IPC en vivienda, pero aparece en contratos comerciales y en operaciones de propietarios que tienen créditos UVA y quieren que el alquiler acompañe la cuota.

Coeficiente Casa Propia

Lo publica cada mes la Secretaría de Vivienda para los créditos del programa Casa Propia. Se calcula tomando el menor valor entre el promedio de la variación salarial y el promedio de la inflación de los últimos doce meses, con un aforo del 0,9 sobre los salarios. Por construcción tiende a ser el índice más bajo.

La Ley 27.737 lo impuso para todos los contratos de vivienda firmados entre octubre y diciembre de 2023, con ajuste semestral. Esos contratos lo mantienen hasta vencer. En contratos nuevos se pacta poco, pero sigue disponible y nuestra calculadora lo soporta.

A diferencia de los otros tres, Casa Propia no es un nivel sino un coeficiente mensual: para actualizar hay que multiplicar los coeficientes de todos los meses del período.

Cómo se calcula el nuevo alquiler

Para ICL, IPC y UVA la fórmula es la misma:

Alquiler nuevo = alquiler vigente × (índice en la fecha del ajuste ÷ índice en la fecha del último valor)

Ejemplo con ICL: un contrato arranca el 1 de marzo con un alquiler de $ 500.000 y ajusta cada cuatro meses. Si el ICL del 1 de marzo era 40,50 y el del 1 de julio es 44,20, el factor es 44,20 ÷ 40,50 = 1,0914. El alquiler pasa a $ 545.700.

Para Casa Propia se multiplican los coeficientes mensuales posteriores al mes de inicio hasta el mes del ajuste inclusive. Con coeficientes de 1,020, 1,018, 1,021 y 1,019 el factor es 1,0806 y un alquiler de $ 500.000 pasa a $ 540.300.

En los dos casos, el ajuste siguiente parte del valor ya actualizado, o bien se calcula siempre desde el inicio del contrato con el factor acumulado. El resultado es el mismo si se usan los valores exactos.

Qué hacer si el índice no está publicado

Con ICL y UVA casi nunca pasa: si el ajuste cae un fin de semana o feriado se toma el último día hábil. Con IPC pasa siempre, por la demora de publicación, y por eso la referencia debe ser "el último publicado".

Cuando necesitás proyectar (para presupuestar o para armar un cronograma de todo el contrato), lo razonable es estimar con la variación mensual promedio de los últimos meses y marcar el valor como provisorio. Nuestra calculadora hace exactamente eso: distingue períodos publicados de proyectados y se corrige sola cuando sale el dato real.

Errores frecuentes

• Tomar el índice del mes equivocado. Si el contrato dice "variación entre la fecha de inicio y la del ajuste", no se usa el índice del mes anterior al inicio.
• Redondear en cada paso. Calculá con el factor completo y redondeá solo al final, a pesos.
• Aplicar la variación del último período sobre el valor inicial. Si ajustás desde el valor vigente, usá la variación del último período; si ajustás desde el valor inicial, usá el factor acumulado. Mezclar los dos criterios da un número incorrecto.
• Olvidar que las expensas no se actualizan con el índice. Las expensas las fija el consorcio; el índice solo actualiza el alquiler.
• No guardar los valores usados. Anotá el índice de cada fecha en la liquidación. Si hay una diferencia dos años después, es lo único que la resuelve.

Si el contrato lo administramos nosotros, el cronograma completo con valores publicados y proyectados está en el portal del propietario y del inquilino, y se recalcula todos los días con los datos oficiales.