DNU 70/2023: qué cambió en los alquileres y cómo se firma un contrato hoy

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 fue el cambio más grande en el mercado de alquileres desde el Código Civil y Comercial de 2015. Derogó la Ley de Alquileres y devolvió casi todo a la negociación entre las partes. Esta guía resume qué rige hoy, con el lenguaje que después vas a encontrar en el contrato.

Qué derogó y desde cuándo rige

El decreto se publicó el 21 de diciembre de 2023 y entró en vigencia el 29 de diciembre. En materia de locaciones derogó la Ley 27.551 (la Ley de Alquileres de 2020) y la Ley 27.737 (la reforma de octubre de 2023 que había introducido el ajuste semestral por el coeficiente Casa Propia). También derogó la vieja Ley 23.091 de locaciones urbanas.

Lo que quedó es el Código Civil y Comercial, con varios artículos del capítulo de locación reescritos por el decreto. La idea de fondo es simple: menos reglas imperativas y más contrato. Por eso, más que nunca, lo que firmás es lo que vale.

Plazo del contrato

La Ley 27.551 fijaba un plazo mínimo de tres años para vivienda. El decreto eliminó el plazo mínimo obligatorio: las partes pueden pactar el que quieran, sea de seis meses o de cinco años.

Hay una sola regla supletoria: si el contrato no dice nada sobre el plazo, se considera celebrado por dos años, con las excepciones históricas del artículo 1199 (turismo, embajadas, guarda de cosas, entre otras).

En la práctica el mercado se acomodó en contratos de 24 meses para vivienda, con algunos de 12 y de 36. Un plazo más corto le da flexibilidad al propietario; uno más largo le da previsibilidad al inquilino, que hoy la valora bastante.

Actualización del precio

Este fue el punto más discutido. La Ley 27.551 obligaba a ajustar una vez por año con el ICL; la Ley 27.737 pasó a ajustes cada seis meses con el coeficiente Casa Propia. El decreto dejó sin efecto ambas fórmulas y estableció que las partes pactan libremente el índice y la periodicidad, y que la prohibición de indexar de la Ley de Convertibilidad no aplica a los alquileres.

Hoy se usan cuatro índices: el ICL, que el BCRA siguió publicando a diario; el IPC del INDEC; la UVA, que se mueve con el CER; y el coeficiente Casa Propia, que la Secretaría de Vivienda sigue publicando cada mes. Las periodicidades más comunes son tres y cuatro meses, con algunos contratos a seis. Explicamos cada índice en la guía de actualización y podés proyectar el cronograma con la calculadora.

Moneda de pago

El decreto modificó los artículos 765 y 766 del Código: las obligaciones en moneda extranjera deben cumplirse en esa moneda. Antes, el deudor podía liberarse entregando pesos al cambio oficial; ahora, si el contrato dice dólares, se paga en dólares, salvo que las partes acuerden otra cosa.

Esto habilitó contratos de vivienda en dólares, sobre todo en unidades premium y alquileres temporarios. La gran mayoría sigue en pesos con índice, porque los ingresos de los inquilinos están en pesos y porque un contrato en dólares traslada todo el riesgo cambiario al inquilino.

Depósito de garantía y pagos anticipados

La Ley 27.551 limitaba el depósito a un mes de alquiler y obligaba a devolverlo actualizado al valor del último mes. El decreto eliminó esos topes legales: el depósito y su moneda se pactan libremente, igual que los alquileres anticipados.

El uso se mantuvo bastante estable: un mes de depósito, en la misma moneda del alquiler, y devolución al terminar el contrato una vez verificado el estado de la unidad. Sí conviene que el contrato aclare cómo se actualiza el depósito al momento de devolverlo, porque ya no hay una regla legal que lo resuelva.

Rescisión anticipada

El inquilino puede rescindir el contrato antes de tiempo. La regla actual, según el artículo 1221 reformado, es que debe avisar de forma fehaciente con al menos un mes de anticipación y pagar una indemnización equivalente al 10 % del saldo de alquileres que resta desde la notificación hasta el fin del contrato. Cuanto más cerca del final, menor es la indemnización.

Muchos contratos replican esta regla; otros la mejoran para el inquilino (por ejemplo, sin indemnización con tres meses de aviso). Como es una cláusula que se negocia, leela antes de firmar.

Garantías y registro del contrato

La Ley 27.551 obligaba al propietario a aceptar al menos dos tipos de garantía entre un listado (título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fiador, recibo de sueldo). El decreto eliminó esa obligación: el propietario decide qué garantía acepta. Las más habituales siguen siendo la garantía propietaria y el seguro de caución.

También desapareció la obligación de registrar el contrato ante la AFIP (hoy ARCA). El contrato sigue siendo un documento privado que conviene firmar con fecha cierta y conservar, pero no hay una inscripción obligatoria.

Contratos anteriores al decreto

Los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023 conservan las reglas con las que se firmaron hasta su vencimiento. Un contrato de vivienda de 2022 sigue siendo de tres años con ajuste anual por ICL; uno firmado entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023 mantiene el ajuste semestral por Casa Propia. Recién al renovar o firmar uno nuevo entra el régimen actual.

Qué revisar antes de firmar

Con tanta libertad, el contrato se volvió el único mapa. Antes de firmar verificá:

• Plazo y fecha exacta de inicio y de fin.
• Índice de actualización, periodicidad y qué valor del índice se toma (el del día o el último publicado).
• Moneda, forma y fecha de pago, y tasa de punitorios por mora.
• Depósito: monto, moneda y cómo se devuelve.
• Reparto de expensas ordinarias y extraordinarias, ABL y servicios.
• Cláusula de rescisión anticipada y preaviso.
• Garantía exigida y qué pasa si el garante vende su inmueble.
• Estado de la unidad al ingreso, con inventario y fotos firmadas por ambas partes.

Si administrás o alquilás con nosotros, todo esto viene resuelto en el contrato modelo y en el cronograma de actualización que se genera al firmar.