Expensas ordinarias y extraordinarias: qué son y quién las paga en un alquiler

Las expensas son el segundo costo de vivir en un edificio y la primera fuente de discusiones entre inquilinos y propietarios. La diferencia entre ordinarias y extraordinarias no es un detalle: define quién paga. Acá va la explicación completa, con la ley en la mano y con la experiencia de administrar consorcios y alquileres.

Qué son las expensas

En propiedad horizontal, cada unidad es dueña de una parte proporcional de las cosas comunes: la estructura, el hall, el ascensor, la terraza, las instalaciones. Mantener eso cuesta plata, y esa plata se reparte entre los propietarios según el porcentual que fija el reglamento de copropiedad. Ese reparto mensual son las expensas.

El Código Civil y Comercial las regula en los artículos 2048 a 2050. El administrador las liquida cada mes con un detalle de gastos y cada propietario tiene la obligación de pagarlas, sin importar si usa o no los servicios comunes. Y en la relación de alquiler, parte de ese costo se traslada al inquilino.

Ordinarias: los gastos habituales

Son las expensas comunes de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes, en palabras del artículo 2048. En criollo: todo lo que hace falta para que el edificio funcione todos los meses.

Entran acá el sueldo y las cargas sociales del encargado, la limpieza, el mantenimiento y el abono del ascensor, la luz de los espacios comunes, el agua si es medición única, el seguro del edificio, los honorarios del administrador, la reparación de una bomba que se rompió o el cambio de una lámpara del palier. También suelen incluir un fondo de reserva pequeño para imprevistos.

Lo que define a una expensa ordinaria es que es un gasto habitual y previsible, aunque su monto varíe.

Extraordinarias: obras y decisiones de asamblea

Son las que dispone la asamblea de propietarios para obras o gastos que exceden lo habitual: cambiar el ascensor, hacer la fachada, impermeabilizar la terraza, renovar la instalación de gas, pagar una indemnización laboral o un juicio. Se liquidan aparte, generalmente en cuotas, e identificadas como extraordinarias.

Son inversiones sobre el inmueble, y como el inmueble es del propietario, el beneficio (y el costo) le corresponde a él. Un edificio con ascensor nuevo vale más para el dueño, no para quien lo alquila por dos años.

Quién paga cada una en un alquiler

La regla está en el artículo 1209 del Código: el inquilino paga las cargas y contribuciones que se originan en el destino que le da al inmueble y las expensas que derivan de gastos habituales, es decir, las ordinarias. No paga los impuestos que gravan la cosa (el ABL) ni las expensas extraordinarias, que quedan a cargo del propietario.

Después del DNU 70/2023 el reparto de base sigue siendo ese, pero con mayor libertad de las partes para detallar en el contrato qué conceptos se consideran habituales. Por eso los contratos bien hechos incluyen una cláusula específica: "las expensas ordinarias estarán a cargo del locatario; las extraordinarias, el ABL y las cuotas por obras a cargo del locador".

Lo que no cambia con ningún contrato es la relación con el consorcio: para el administrador del edificio, el obligado es siempre el propietario. Si el inquilino no paga, el consorcio le reclama al dueño, y el dueño después le reclama al inquilino.

El fondo de reserva y otros casos grises

El fondo de reserva es el clásico caso gris. Si es un porcentaje fijo de las expensas ordinarias destinado a imprevistos, la mayoría lo trata como ordinario. Si la asamblea resolvió aumentar el fondo para financiar una obra concreta, el excedente es en realidad una expensa extraordinaria encubierta y corresponde al propietario.

Otros casos que generan dudas:

• Reparaciones grandes pero habituales, como arreglar la bomba de agua: ordinarias.
• Multas o intereses del consorcio por pagos fuera de término: los paga quien causó la mora.
• Seguro de caución del consorcio o juicios laborales: extraordinarios.
• Cuotas de obra aprobadas antes del contrato y que siguen liquidándose: a cargo del propietario, salvo pacto expreso.

Cuando una liquidación mezcla todo bajo el rótulo "expensas", el inquilino tiene derecho a pedir el detalle.

Cómo leer la liquidación de expensas

Toda liquidación debe mostrar el total de gastos del mes, separados por rubro, el porcentual de la unidad y el monto que le corresponde. Buscá tres cosas: el subtotal de expensas ordinarias, el subtotal de extraordinarias (si las hay, con el nombre de la obra o cuota) y el saldo anterior, que puede incluir intereses.

Un detalle útil: las liquidaciones suelen traer el pago del mes anterior y el vencimiento. Si el contrato dice que el inquilino paga las expensas contra la liquidación, esa fecha es la que marca la mora.

Qué hacer ante una diferencia

Primero, pedir la liquidación completa al administrador del consorcio o a la inmobiliaria. Segundo, comparar cada concepto con la cláusula del contrato. Tercero, si hay expensas extraordinarias cobradas al inquilino, plantear la devolución o la compensación con el alquiler siguiente, por escrito.

Cuando administramos un alquiler, cargamos cada liquidación separando ordinarias y extraordinarias, el inquilino ve en su portal solo lo que le corresponde y el propietario recibe las extraordinarias descontadas en su liquidación mensual. Es una tarea de diez minutos por mes que evita el 90 % de los conflictos.