Garantías para alquilar en 2026: propietaria, seguro de caución, fiador y aval bancario

Encontrar el departamento es la mitad del trabajo; la otra mitad es la garantía. Esta guía explica cada tipo de garantía que se usa hoy en Buenos Aires, qué mira quien la evalúa y cuánto cuesta, para que llegues a la firma con todo resuelto.

Qué cambió con el DNU

Hasta diciembre de 2023 la Ley 27.551 obligaba al propietario a aceptar al menos dos garantías de un listado: título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza solidaria o garantía personal del inquilino (recibo de sueldo o certificado de ingresos). El DNU 70/2023 derogó esa obligación.

Hoy el propietario decide qué acepta y puede pedir más de una garantía. En la práctica el mercado se ordenó alrededor de dos opciones: la garantía propietaria y el seguro de caución, con el recibo de sueldo como complemento y no como garantía única.

Garantía propietaria

Es la garantía tradicional: una persona (el garante) que es dueña de un inmueble se obliga como fiadora solidaria y principal pagadora del contrato. Si el inquilino no paga, el propietario puede reclamarle al garante y, en última instancia, ejecutar su inmueble.

Se pide título de propiedad, informe de dominio e inhibiciones del Registro de la Propiedad Inmueble (para verificar que el garante es el dueño, que el inmueble no está hipotecado o embargado y que el garante no está inhibido), DNI y a veces un comprobante de ingresos del garante. El inmueble no puede ser el mismo que se alquila ni, en general, la única vivienda del garante con bien de familia inscripto, porque no podría ejecutarse.

Ventajas: no tiene costo para el inquilino y respalda todo el contrato. Desventajas: no todo el mundo tiene un familiar dispuesto a garantizar, y el propietario tarda años en cobrar por vía judicial.

Seguro de caución

Una aseguradora se obliga a pagar al propietario los alquileres, expensas y daños que el inquilino no pague, hasta el tope de la póliza, y después le reclama al inquilino. Es la opción que más creció desde 2020 y hoy la mayoría de los propietarios la aceptan.

La aseguradora evalúa al inquilino: ingresos demostrables (en general de dos veces y media a tres veces el alquiler más expensas), situación crediticia, antigüedad laboral o facturación si es monotributista. La aprobación suele salir en 24 a 72 horas y la póliza se emite a nombre del propietario por el plazo del contrato.

Ventajas: no depende de terceros, se aprueba rápido y el propietario cobra en semanas, no en años. Desventajas: tiene costo, se paga al firmar y si el inquilino incumple la aseguradora lo persigue con su propia estructura.

Fiador con recibo de sueldo

Una persona con ingresos en relación de dependencia se obliga como fiadora sin ofrecer un inmueble. Como el respaldo es un sueldo, los propietarios la aceptan solo para alquileres bajos o como complemento de otra garantía. A veces el mismo inquilino presenta sus recibos como garantía personal: sirve para demostrar capacidad de pago, pero rara vez alcanza sola.

La fianza tiene reglas propias en el Código: el fiador responde por el plazo original del contrato (artículo 1225) y no por renovaciones que no firmó, y el propietario debe avisarle en tiempo razonable si el inquilino entra en mora.

Aval bancario y otras opciones

El aval o fianza bancaria es una garantía que emite un banco a favor del propietario, con un costo alto (comisiones más un depósito inmovilizado). Se usa en locaciones comerciales y muy poco en vivienda.

También existen garantías de organismos y sindicatos para sus afiliados, y garantías de empresas para empleados trasladados. Cada una tiene sus requisitos; conviene consultar antes de avanzar con una reserva.

Qué mira el propietario

Sea cual sea la garantía, quien evalúa al inquilino mira cuatro cosas:

1. Ingresos demostrables de las personas que van a vivir: recibos de sueldo de los últimos tres meses, facturación de los últimos seis meses si sos monotributista o autónomo, comprobante de jubilación. El estándar es que sumen tres veces el alquiler; con expensas altas se pide sobre el total.
2. Estabilidad: antigüedad laboral o continuidad de la actividad.
3. Antecedentes: informes comerciales (Veraz, Nosis) sin deudas en situación irregular.
4. Referencias del alquiler anterior, cuando las hay.

Con esa información, el propietario decide si la garantía ofrecida es suficiente o si pide una adicional.

Cuánto cuesta cada opción

• Garantía propietaria: sin costo, salvo los informes de dominio e inhibiciones (los pide la inmobiliaria y cuestan unos pocos miles de pesos).
• Seguro de caución: entre el 3 % y el 5 % del valor total del contrato, o de uno a uno y medio alquileres, según la aseguradora y el plazo. Algunas cobran más si el inquilino no tiene ingresos en blanco.
• Fiador con recibo de sueldo: sin costo.
• Aval bancario: comisión trimestral más depósito en garantía; solo tiene sentido en contratos comerciales.

A esto se suma el ingreso propio del contrato: un mes de depósito y el primer mes de alquiler. Usá la calculadora de capacidad de alquiler para ver qué ingresos necesitás.

Consejos para inquilinos y propietarios

Para el inquilino: tené la documentación digitalizada antes de visitar, preguntá qué garantías acepta el propietario antes de ilusionarte con una unidad y, si vas a usar seguro de caución, pedí la precalificación con anticipación. Si tu garante vende el inmueble durante el contrato, avisá: casi todos los contratos exigen reemplazar la garantía.

Para el propietario: no hay garantía perfecta. La propietaria protege más pero cobra lento; la caución cobra rápido pero hasta el tope de la póliza. Una combinación razonable para alquileres medios es caución más ingresos verificados. Y ningún papel reemplaza una buena selección: la mayoría de los problemas se evitan antes de firmar, no en el juicio.