Checklist para comprar con crédito hipotecario en 2026

Comprar con crédito hipotecario suma un tercer actor a la operación: el banco. Ese actor tiene sus plazos, su tasador y su lista de requisitos, y no negocia. Este checklist ordena todo lo que conviene resolver antes de enamorarte de un departamento, para que la operación no se caiga en la semana de la firma.

Empezá por la cuota, no por la propiedad

La cuenta que hace el banco es siempre la misma: la cuota no puede superar entre el 25 % y el 30 % de los ingresos netos demostrables del grupo familiar. Con esa relación, el plazo y la tasa se despeja cuánto te prestan.

Sumá al cálculo lo que la cuota no incluye pero igual pagás todos los meses: expensas, ABL o impuesto inmobiliario, seguro de vida sobre saldo deudor, seguro de incendio y el mantenimiento propio de la unidad. En un departamento medio de Buenos Aires las expensas equivalen a una parte nada despreciable de la cuota.

Para tener el número redondo antes de recorrer propiedades, probá la calculadora de capacidad según ingresos: está pensada para alquiler, pero la relación entre ingreso y cuota es la misma que mira el banco.

Qué es un crédito UVA y qué riesgo tiene

La UVA es una unidad de valor que se actualiza por el coeficiente CER, es decir por inflación. El capital adeudado está expresado en UVA, así que la deuda y la cuota se mueven con los precios, mientras que el ingreso se mueve con los salarios.

Cuando los salarios le ganan a la inflación, la cuota se vuelve más liviana en términos reales. Cuando pasa lo contrario, se vuelve más pesada. Esa es toda la ecuación, y por eso conviene pedir menos de lo máximo que te ofrecen: la holgura es la única protección real.

Mirá también si el crédito tiene cláusula de convergencia, que permite extender el plazo cuando la cuota supera cierta proporción del ingreso, y qué costo tiene la cancelación anticipada. Precancelar cuando aparece un ingreso extra es la manera más eficiente de bajar el riesgo.

La tasación del banco manda

El banco no presta sobre el precio que acordaste con el vendedor: presta sobre el valor que determina su tasador, y en general hasta el 75 % u 80 % de ese valor. Si la propiedad se pactó en US$ 185.000 y la tasación da US$ 170.000, el préstamo se calcula sobre el número menor.

El tasador del banco es conservador por definición: le interesa cuánto podría recuperar en una ejecución, no cuánto vale en un buen momento de mercado. Si querés entender qué mira y por qué a veces se aparta del precio de publicación, leé la guía sobre cómo se tasa una propiedad.

Requisitos de la propiedad

Esta es la lista que hace caer más operaciones. La propiedad tiene que cumplir todo esto:

• Título perfecto e inscripto a nombre del vendedor, sin condominios ocultos, sucesiones abiertas ni usufructos vigentes.
• Plano aprobado y coincidencia entre lo construido y lo declarado. Un balcón cerrado o una habitación agregada en la terraza sin declarar son motivo de rechazo.
• Sin deudas ni gravámenes: sin hipotecas anteriores, embargos, inhibiciones del titular ni deuda de expensas relevante.
• Reglamento de copropiedad inscripto y unidad funcional con porcentual asignado.
• Obra terminada y con final de obra si el edificio es reciente.
• Ocupación libre: sin inquilinos con contrato vigente al momento de la escritura, salvo que el banco lo acepte expresamente.

Filtrar por propiedades apto crédito en el buscador te ahorra la mitad de las visitas inútiles: son las unidades cuya documentación ya revisamos.

Reserva, boleto y plazos reales

La reserva con crédito no puede tener los mismos plazos que una operación al contado. Pedí siempre dos cosas: un plazo mínimo de sesenta días para escriturar y una cláusula que devuelva la seña sin penalidad si el crédito no se aprueba por causas ajenas a vos, como una tasación baja o un problema de título.

El boleto de compraventa es opcional cuando se escritura rápido, pero con crédito suele firmarse para asegurar la operación mientras el banco termina el análisis. Si lo firmás, que incluya la fecha tope de escrituración y qué pasa si el banco demora.

Gastos de otorgamiento

Además de los gastos habituales de escrituración, el crédito suma su propia lista:

• Gastos de otorgamiento del banco, un porcentaje del monto prestado, a veces bonificado en campañas.
• Tasación, que se paga aunque el crédito después no se apruebe.
• Escritura de hipoteca, alrededor de un 0,5 % adicional sobre los honorarios del escribano, porque son dos actos en la misma firma.
• Sellado de la hipoteca, según la jurisdicción.

Sumado a los gastos comunes, un comprador con crédito en la Ciudad de Buenos Aires necesita alrededor del 10 % del precio en efectivo, además del anticipo. La calculadora de gastos de escrituración tiene la opción de hipoteca para verlo con tus números.

Seguros obligatorios

Son dos y se pagan dentro de la cuota. El seguro de vida sobre saldo deudor cancela la deuda si el titular fallece; si el crédito es a nombre de dos personas, cubre la proporción de cada una. El seguro de incendio cubre el inmueble y se calcula sobre el valor de reconstrucción, no sobre el precio de compra.

Casi todos los bancos permiten contratar los seguros con otra compañía, con un ahorro que a lo largo de veinte años no es menor. Preguntá por esa opción cuando te entreguen la oferta.

Qué mirar en el reglamento de copropiedad

Pedí el reglamento antes de la reserva y leé cuatro cosas: el destino de la unidad, porque un reglamento que solo admite vivienda impide el uso profesional; el porcentual, que define cuánto pagás de expensas y cuánto pesa tu voto en la asamblea; las restricciones de uso, como prohibición de mascotas o de alquiler temporario; y las unidades complementarias, para confirmar que la cochera o la baulera son tuyas y no un uso tolerado.

Sumá las dos últimas actas de asamblea y el estado del fondo de reserva. Una obra de fachada aprobada y no ejecutada es una deuda futura que se transfiere con la unidad.

Checklist final antes de firmar

Antes de poner la firma, tenés que poder responder que sí a todo esto: precalificación vigente, tasación por encima del precio, título estudiado por tu escribano, plano coincidente con lo construido, libre deuda de expensas y de impuestos, reglamento leído, seguros cotizados, gastos de escrituración separados en efectivo y fecha de escritura acordada por escrito con margen.

Si alguna respuesta es no, todavía no es el momento de firmar. Escribinos y lo revisamos juntos antes de que se transforme en un problema.