Gastos de escrituración en CABA y Provincia: quién paga qué y cuánto suma

El precio publicado nunca es la plata que hace falta. Entre la reserva y la entrega de llaves se suma un conjunto de gastos que, mal calculados, arruinan una operación a último momento. Esta guía los ordena uno por uno, con los porcentajes que se usan en 2026 en la Ciudad y en la Provincia de Buenos Aires, y termina con un ejemplo completo.

Quién paga qué

El reparto no está escrito en una sola norma: sale de la ley para los impuestos y de la costumbre para el resto. En una operación estándar queda así.

• Comprador: honorarios del escribano más IVA, su mitad del impuesto de sellos, certificados y aportes notariales, tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad y su comisión inmobiliaria más IVA.
• Vendedor: su mitad del impuesto de sellos, el impuesto que corresponda por la ganancia, los certificados de libre deuda (ABL, AySA, expensas) y su comisión inmobiliaria más IVA.

Todo esto se puede pactar distinto en la reserva. Es habitual que una parte absorba un gasto de la otra como forma de cerrar una diferencia de precio, y es perfectamente válido siempre que quede por escrito antes del boleto.

Honorarios del escribano y su IVA

El arancel de referencia es el 2 % del precio de la operación, más el 21 % de IVA. Sobre un inmueble de US$ 185.000 eso son unos US$ 4.477 con IVA incluido.

Son negociables, sobre todo en operaciones grandes. Lo que no es negociable es lo que el escribano tiene que hacer por ese dinero: estudiar los títulos de los últimos veinte años, pedir los certificados, redactar la escritura, retener los impuestos que correspondan e inscribir el testimonio. Un escribano barato que no estudia títulos es el gasto más caro de la operación.

Si hay crédito hipotecario, la escritura de hipoteca suma alrededor de un 0,5 % adicional, porque son dos actos en la misma firma.

Impuesto de sellos en CABA y en Provincia

Es el impuesto más pesado de la escritura y grava el acto, no a las personas. Las dos partes son solidariamente responsables, y la costumbre es repartirlo por mitades.

• Ciudad de Buenos Aires: alícuota del 3,6 % sobre el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal homogénea. Repartido, 1,8 % cada parte.
• Provincia de Buenos Aires: alícuota del 2 %, es decir 1 % por parte, sobre la misma base de comparación.

En las dos jurisdicciones existe la exención por compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, con un tope de valuación que se actualiza todos los años en la ley tarifaria. La exención alcanza solo al comprador, y si el precio supera el tope se tributa únicamente sobre el excedente. Antes de firmar la reserva, pedile al escribano el tope vigente: dos puntos del precio se deciden ahí.

ITI o impuesto cedular

Durante décadas el vendedor pagaba el ITI, el impuesto a la transferencia de inmuebles, del 1,5 % sobre el precio, que el escribano retenía en la firma. La Ley 27.743, de julio de 2024, derogó ese impuesto, así que en las escrituras de 2026 ya no aparece.

Lo que sí sigue vigente es el impuesto cedular del 15 % sobre la ganancia, que alcanza a los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 y se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado, no sobre el precio total. La venta de la casa habitación del vendedor está exenta. Como depende de la historia de cada inmueble y de la situación fiscal de quien vende, no se retiene en la escritura: se liquida después con el contador.

Traducido: si comprás, esto no te toca. Si vendés un inmueble que compraste antes de 2018, hoy no pagás nada por la ganancia. Si lo compraste después, hacé la cuenta con tu contador antes de fijar el precio.

Certificados, aportes e inscripción

Es el bloque menos visible y el que más sorprende. Incluye el certificado de dominio y el de inhibiciones del Registro de la Propiedad Inmueble, el certificado catastral, los libres deuda de ABL o impuesto inmobiliario, AySA y expensas, los aportes a la caja notarial y la tasa de inscripción del testimonio.

En conjunto se estima en un 0,4 % del precio para el comprador y un 0,3 % para el vendedor. Son pesos, no dólares, y se pagan durante los treinta días previos a la firma, a medida que se piden.

Comisión inmobiliaria

En la Ciudad de Buenos Aires el arancel de referencia para compraventa es del 4 % más IVA a cargo del comprador y del 3 % más IVA a cargo del vendedor, aunque en la práctica se negocia según la operación. En la Provincia lo habitual es 3 % más IVA por parte. En alquileres de vivienda la comisión al inquilino está prohibida en la Ciudad por la Ley 5859, pero eso no aplica a la compraventa.

La comisión se devenga con la firma del boleto o de la escritura, según lo que diga la reserva. Pedí que el porcentaje, la moneda y el momento del pago figuren por escrito desde el primer papel que firmás.

Ejemplo con un departamento de US$ 185.000

Departamento de tres ambientes, escritura directa sin hipoteca, comisión del 4 % al comprador y del 3 % al vendedor.

| Concepto | Comprador CABA | Comprador PBA | Vendedor CABA | |---|---|---|---| | Honorarios del escribano más IVA (2 %) | US$ 4.477 | US$ 4.477 | 0 | | Impuesto de sellos | US$ 3.330 | US$ 1.850 | US$ 3.330 | | Certificados, aportes e inscripción | US$ 740 | US$ 740 | US$ 555 | | Comisión más IVA | US$ 8.954 | US$ 6.716 | US$ 6.716 | | Total | US$ 17.501 | US$ 13.783 | US$ 10.601 |

El comprador en la Ciudad suma un 9,5 % del precio. Si califica para la exención de sellos por vivienda única y el precio queda por debajo del tope, baja a US$ 14.171, un 7,7 %. En la Provincia, sin exención, queda en 7,5 %. El vendedor en la Ciudad queda en 5,7 %.

Podés reproducir esta cuenta con tus números, cambiar los porcentajes de comisión y ver el resultado en pesos al dólar MEP del día en la calculadora de gastos de escrituración.

Cuándo se paga cada cosa

La reserva se firma con una seña que después se imputa al precio. Con la reserva aceptada, el escribano pide los certificados: entre veinte y cuarenta y cinco días, según el registro y la jurisdicción. Los certificados y los libres deuda se pagan en ese tramo.

El día de la firma se paga el saldo de precio, los honorarios, el sellado y la comisión. El escribano retiene lo que corresponda y presenta el testimonio para su inscripción. La posesión y las llaves se entregan en ese mismo acto, salvo pacto en contrario.

Un consejo que damos siempre: separá los gastos de escrituración en una cuenta distinta apenas firmás la reserva y no los toques. Es plata que ya no es tuya.