Cómo se tasa una propiedad: método comparativo, ajustes y valor de cierre

Tasar no es adivinar ni preguntarle al vecino cuánto pidió por el suyo. Es un procedimiento con reglas, que arranca de operaciones reales y termina en un número defendible. Esta guía explica cómo lo hacemos, para que puedas leer con criterio cualquier tasación que te entreguen, incluida la nuestra.

El método comparativo

Para vivienda urbana se usa casi siempre el método comparativo de mercado: se busca qué se pagó recientemente por propiedades semejantes en la misma zona y se ajusta por las diferencias. Los otros dos métodos aparecen en casos puntuales. El de costo, que suma valor del terreno más costo de reposición menos depreciación, sirve en casas únicas o propiedades muy particulares. El de capitalización de rentas, que parte del alquiler que genera el inmueble, se usa en locales, oficinas y edificios de renta.

La lógica del comparativo es simple: nadie paga por una propiedad mucho más de lo que le cuesta otra equivalente. Toda la dificultad está en definir qué es equivalente.

Cómo se eligen los comparables

Un buen comparable cumple cuatro condiciones: misma zona de influencia, mismo tipo de unidad, superficie parecida y operación reciente. Un departamento de dos ambientes en Palermo Soho no se compara con uno en Palermo Chico, aunque el barrio se llame igual, ni un tres ambientes de 68 m² con un tres ambientes de 95 m².

Se toman entre cinco y ocho comparables. Los mejores son cierres reales, que es la información que tiene una inmobiliaria de la zona y no está publicada en ningún portal. En segundo lugar, publicaciones vigentes con el descuento de negociación esperado. En último lugar, publicaciones viejas que siguen online: esas dicen más sobre el precio al que la propiedad no se vende.

El ajuste por superficie

El valor se expresa en dólares por metro cuadrado, pero el metro cuadrado no vale lo mismo en todas las unidades. Dos correcciones son estándar.

La primera es la ponderación de superficies: los metros cubiertos valen uno, los semicubiertos alrededor de la mitad y los descubiertos, como un balcón terraza o un patio, entre un tercio y la mitad. La superficie ponderada es la que se compara, no la total del plano.

La segunda es el efecto escala: a igualdad de calidad, las unidades chicas tienen un valor por metro más alto que las grandes, porque hay más demanda y el ticket total es accesible. Un monoambiente de 32 m² casi siempre supera en valor por metro a un cuatro ambientes de 110 m² del mismo edificio.

Estado, antigüedad y refacciones

La antigüedad pesa, pero mucho menos que el estado. Un edificio de 1975 con instalaciones renovadas, ascensor al día y frente en condiciones se valúa mejor que uno de 2005 abandonado por un consorcio sin fondos.

En el interior, lo que mueve el número es la cocina y el baño: son las dos refacciones que un comprador descuenta mentalmente y con criterio pesimista. Los pisos y la carpintería siguen en importancia. La pintura casi no suma valor, aunque acelera la venta, y esa velocidad también vale.

Una regla útil para el vendedor: una refacción integral rara vez se recupera entera en el precio, pero una unidad ordenada, despejada y con las luces funcionando se vende semanas antes.

Piso, orientación y vista

Dentro del mismo edificio hay una escala clara. La planta baja y el primer piso valen menos, salvo que tengan patio propio. Del segundo al cuarto es el rango neutro. A partir del quinto, con buena vista, empieza a sumar, y el último piso con terraza propia es el premio mayor.

La orientación importa por el sol y por el ruido. En Buenos Aires el frente al norte es el mejor, el contrafrente silencioso vale para quien duerme mal y el frente a una avenida con doble ventana no compensa el ruido. Un contrafrente luminoso al norte gana casi siempre contra un frente al sur.

Amenities y expensas

Los amenities suman menos de lo que la publicidad promete, porque llegan con expensas más altas. Un SUM, una pileta y un gimnasio pueden agregar entre un 3 % y un 6 % al valor, pero si empujan las expensas muy por encima de la media del barrio, ese aporte se diluye.

Las expensas son parte del precio. Un comprador que compara dos unidades equivalentes y ve una diferencia mensual relevante la capitaliza sin hacer la cuenta explícita: simplemente ofrece menos. Por eso una unidad con expensas altas necesita un precio de publicación más ajustado, no una descripción más entusiasta.

Cocheras y bauleras se valúan aparte, sobre todo si son unidades funcionales o complementarias independientes.

Valor de publicación y valor de cierre

Son dos números distintos y conviene decirlos en voz alta desde la primera reunión. El valor de cierre es lo que efectivamente se paga. El valor de publicación es ese número más el margen de negociación que el mercado espera, que en Buenos Aires ronda entre el 5 % y el 10 %.

Publicar sin margen genera ofertas por debajo igual, y publicar con margen excesivo directamente ahuyenta las consultas. La forma de saber si el precio está bien puesto es mirar las consultas de las primeras dos semanas: si hay visitas y no hay ofertas, el problema es la propiedad; si no hay ni visitas, el problema es el precio.

Sobreprecio y tiempo en el mercado

El sobreprecio no se paga con paciencia, se paga con descuento. Una propiedad que lleva más de cuatro meses publicada empieza a arrastrar una historia: los compradores ven la fecha, ven las bajas anteriores y suponen que algo tiene.

El costo real de arrancar un 15 % arriba suele ser un cierre por debajo del valor correcto, seis meses después, sumando expensas, impuestos y oportunidad perdida. Una propiedad bien tasada en la Ciudad de Buenos Aires se vende en un rango de sesenta a noventa días.

Qué documentación pide el tasador

Para una tasación seria hacen falta el título de propiedad, el plano de la unidad y el reglamento de copropiedad, la última liquidación de expensas, la boleta de ABL o del impuesto inmobiliario, el detalle de refacciones con fecha y el certificado de final de obra si el edificio es reciente. Si hay cochera o baulera, sus matrículas.

Con eso y una visita se arma el informe: comparables usados, ajustes aplicados, valor de cierre estimado, precio de publicación sugerido y plazo esperado de venta. Si querés el tuyo, pedí la tasación acá: es sin cargo, la hace un corredor matriculado y te la entregamos por escrito, con los comparables a la vista.